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通胀趋势下如何进行房产投资?

2018年11月15日  宜兴房产建筑律师   http://www.yxfcjzls.com/
  通胀趋势下哪些房产值得投资
  房产投资获得收益的方式主要是两种,一是购买后出租以获得长期的租金收益;二是通过转售获取买入卖出的差额;楼市投资产品主要有住宅、写字楼、商铺;从投资额来看,一般来说,投资额从低到高分别为住宅、商铺、写字楼;投资风险从低到高分别为住宅、商铺、写字楼;单纯从投资回报率来比较,北京市住宅的投资回报率一般在5%—7%,商铺在8%—10%,写字楼7%—12%,写字楼收益最高,但是风险也最高。综合投资额、市场波动、专业程度,建议普通的投资者选择住宅投资;以下的三类区域可以重点关注。
  (1)关注租金回报较稳定的传统热点区域;例如团结湖、紫竹桥区域;支撑因素有三点,第一,传统热点区域存量房充足,便于投资者进行选择;第二,租赁需求旺盛,可以兼顾稳定的租金收入以及尽可能减少空置期;第三,热点区域价格呈现补涨趋势,可以为投资者带来额外的增值空间。
  (2)轨道交通沿线房产升值空间依然较大;例如5号线经过的方庄、小关、和平里等区域,4号线经过的马家堡等区域;这是因为,第一,轨道交通对于人气及各项配套起集聚的作用,可拉动沿线房价快速上涨;第二,轨道交通沿线房产往往出租收益稳定,空置期短。
  (3)四环至五环间将是京城未来发展重点,如朝青、清河等区域,是房产投资的新兴区域。理由有三,第一,北京城市化采取“摊大饼”方式,即以环线为依托发展城区,对于房产市场而言,四环至五环是发展的重点;第二,四环至五环是未来土地供应重点区域,也是住宅产品重点投放区域;第三,四环以内房价处于高位,上涨空间很难显现,而四环至五环间房价具有较大的上涨空间;投资者应该在低位时予以把握。
  投资二手房,关注区域五大点
  (1)区域规划。随着房产市场区域化现象日益明显,区域未来的规划对房产影响至关重要,尤其是交通改造与商业配套建设对区域住宅市场的影响更为突出。例如,马家堡区域在建地铁4号线及规划的十几万平米商业用地,将区域人气带动到近几年来的一个峰值;“亦庄新城”规划让亦庄周边区域房产市场几乎起死回生;东铁匠营将建限价房的消息传出后,区域关注度骤然提高,为区域房产发展迎来了新的契机。因此,区域规划及区域房产最新动向都是影响区域二手房价值的利好因素。
  (2)增量房市场。一般来说,一个区域增量房市场对存量房市场的影响是一分为二的,首先增量房会带动区域新一轮的开发建设,有助于区域房产市场走向成熟,提升区域影响力,从而影响存量房市场价值提升;其次,增量房供应增加缓和了区域房产供需矛盾,造成部分存量房需求者流失,从而给存量房市场造成一定冲击。因此,投资二手房首先要考量区域增量房市场,分析增量房对自身投资的二手房影响更倾向于哪个方面。例如,自身投资的二手房类型与区域增量房的主要定位不宜相冲突等。
  (3)在售商品房价格。由于一二手房的联动作用,区域在售商品房市场的价格档位对于区域二手房的影响非常大。例如,高档楼盘星河湾入市影响整个朝青板块住宅市场规格提升一步;清河板块在售商品房以中高档住宅为主,一二手房价差过大导致区域二手房价格上涨明显。但这种影响只会发生在某一特定时间,归根结底,对房产价格起决定影响得还在于供求关系。
  (4)区域房产价格 “位态”。同样作为二手房成交的成熟热点区域,区域房产价格所处的“位态”也会有所不同,而还处于较低“位态”的区域,未来房产价格将会处于追涨状态。例如,2005年全年北京市二手房均价达到6033元/平米,而方庄区域2005年底才达到5920元/平米,这对于一个较为成熟的二手房区域来说,区域二手房价格是被低估的,因此2006年二手房均价出现了较大程度的追涨。到2007年,方庄区域房产价格基本在万元以上。因此,投资二手房,应该从其区域房产价值处于较低“位态”时开始出手,未来再出售将会有非常可观的收益;而当区域房产价格处于滞涨状态时,出售收益则会较为有限。
  (5)区域租金水平及空置期。区域租赁市场的租金水平及空置期等都是从侧面衡量区域房产是否具备投资价值的重要标尺。如果说一个区域房屋租金处于相对低位,而售价过高,那么投资区域房产将具备较大的风险,除非区域将来会有重大交通改造或商业配套等利于区域房屋租金上调的利好因素;而如果说区域房产租金较高,但空置期较长,也将会对房产的投资价值造成影响,但也要考虑将来是否有诸如大型企业落址等带动区域租赁市场人气的利好因素。
  投资房产应该注意哪些问题
  投资房产是大宗投资,谨慎而为是首要而必须的,对于普通的投资者来说,以下四点应该重点关注。
  (1)关注国家宏观政策,特别是与房地产市场密切相关的各项房产政策,金融政策;
  (2)关注区域规划、轨道交通、拆迁改造等信息,及时进入有升值潜力的区域。
  (3)减少空置期,出租房屋时,减少空置期才能使收益最大化;投资者可通过委托大型经纪公司代理、适当装修房屋等方式,减少房屋空置。
  (4)量力而行,投资既要综合外部环境的各项因素,也要正确评估自身的财力以及预期收入,避免盲目投资。
  最后,谈到楼市,就不能缺少股市,当前股市在经历了印花税调整低迷后,重新呈现上扬趋势,这可能会吸引及分流部分投资者,这其实涉及到赚稳钱还是快钱的问题;在房价仍然持续稳步上涨的环境下,房产投资比喻为赚稳钱,并不为过。