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广东佛山:城市规划重民生 居民楼内禁止新办餐饮业

2018年11月15日  宜兴房产建筑律师   http://www.yxfcjzls.com/
居民住宅楼内禁止新办餐饮业和严控娱乐场所。佛山市5月31日公布了《佛山市城市规划管理技术规定》(以下简称《标准》),成为佛山市首部涵盖全市域范围的规划管理技术规定。
  无规矩不成方圆。城市蓝图的实现,不仅需要画家如椽巨笔式的灵气和魄力,还需要几何学家手里圆规标尺般的精细。《标准》的内容涵盖了城市规划编制体系、城市用地、建筑容量与公共开放空间、建筑间距退让、公共设施、道路交通、市政设施及其他公用设施、景观与环境、特定区域等多方面,扭转了区划调整后,全市城市规划技术指标不统一、目标导向不同、管理比较混乱的局面,技术标准的统一量化使规划编制和管理标准化、法制化。
  “建筑高度、城市停车、阳台防盗网、城市公厕……”市规划局有关负责人指出,此次技术规定的内容很多都与市民的生活息息相关,因此在设置技术指标时,除了统筹全局考虑外,最大亮点就是突出重点关注民生。
  根据规定,未来城市土地开发将采取最小标准限制,小于500平方米者不再拍卖,将做城市公共用途,如公共绿地等;对于建筑物的红线退让标准以及停车位的配建标准也做了新的调整。如将高层建筑的最小退让距离由原来的8米调整为10米。平均停车位配建也由原来的1户约0.5个车位,调整为经济适用房每100平方米≥0.3个车位,而要求最高的配建标准则达到每100平方米1.5个车位;同时明确规定,禁止在居民住宅楼内新办餐饮业,严控住宅建筑中设置娱乐场所;建筑物临城市道路和广场一面将不得安装外挑式防盗网等等。
  市规划局有关负责人说,该规划的出台是在整合各区原有技术管理规定的基础上编制完成的,其制定的统一技术标准,为实现城市规划编制和管理的标准化、规范化和法制化,提供了技术依据。未来城市建设将严格按照规定上的要求来进行审批。也就是说,该规定将成为佛山未来城市规划建设“法典式”的技术规章。
  居民楼:住宅楼禁新办餐饮
  〖规定〗禁止在居民住宅楼内新办餐饮业,并严格控制住宅区内设置娱乐等对环境影响较大的项目。
  〖解读〗小楼下办餐馆,油烟冲鼻不算,夜夜宵夜喧哗,更是扰人休息。此种情况历来为市民投诉重点。
  住宅楼内开餐饮,开酒吧等娱乐场所,市民经常对此投诉和抱怨良多。考虑到减少对市民正常生活秩序的影响。此次新规定,对此做了严格的规定,将禁止新办。对于已经存在的,有关部门也将进一步进行综合整治。当然,新规定并不是不准办餐饮、娱乐设施,而是采取引导集中的方式,形成独立布局。
  实际上,办餐饮和娱乐场所必须在商业用地,而不能在住宅用地。这两种地块的地价实际上差别还是比较大的,用住宅用地来行商业活动,实际上是钻空子的行为。也是违法违规的。
  公厕:闹市300~500米设一公厕
  〖规定〗流动人口高度密集的街道和商业闹市区道路公共厕所之间的距离宜为300~500米,一般街道公厕间隔不大于800米。居住小区内应按6~10平方米/千人设置。车站、机场、体育场(馆)、加油站及农贸市场应按集散人流12~25平方米/千人设置。文化娱乐场、街道应按2~4平方米/千人设置;购物中心、商业大街应按15~20平方米/千人设置。
  〖解读〗相对于其他的城市,佛山的公厕设置状况算是较好的,但是与发达地区相比,从市民的要求来看,仍然有不少地方公厕设置量过少。
  过去佛山的相关规定是公厕5000人左右设一处。在流动人口较多的地段,服务半径不大于3000米。新出台的规定,明显把标准提高了,最多相隔800米就能找到公厕,这应该算是给市民提供了方便。这也说明,以后我们这座城市的公共设施设置越来越人性化,方便市民使用,成为其中一个重要的标准。像多设置公厕这样的举动,还可以更好地应对人口老龄化的趋势,为公公婆婆提供方便。
  停车场:以建筑档次配备车位
  〖规定〗城市规划区内建设项目的室外停车泊位数不得低于核定标准车位数的15%,核定标准车位数为按总建筑面积换算成的最小标准车位数。居住区及居住小区的来访停车泊位按其配建车位的10%设置。
  对大于144平方米的住宅,规定要求最高的配建停车位是1.5个车位/100平方米,规定对经济适用房的最低配建停车位为≥0.3个/100平方米。
  〖解读〗过去,佛山五区都有对停车位标准规定。但标准比较简单,以禅城区为例,住宅建筑100平方米有0.5个车位。不论是高档住房,还是经济适用房都是这个规定。这往往造成高档住宅区的车位不够,经济适用房的车位闲置。
  新规定结合国家有关政策制定。它不仅按以往的住宅、旅馆、办公楼、商店等不同使用性质的建筑类型制定了明确的停车配建要求,还针对佛山市住宅建筑档次差距较大的实情,按每户建筑面积90平方米以下、90至144平方米之间、144平方米以上和经济适用房四种类型,分别提出了不同的停车配建要求。
  根据这个规定,以后佛山市高档住宅区有望每户有2个左右车位,而经济适用房车位标准为≥0.3个/100平方米,可以降低建设成本,促使售价更加合理。
  阳台“防盗网不可随意外飘
  〖规定〗景观道、林荫道、商业街、城市干道两侧、广场周边的新建、改建、扩建建筑物景观规定:住宅建筑临城市道路或广场一面不宜设置厨房和突出开敞式阳台,而且临城市道路或广场一面的阳台和窗户不得安装任何形式的外挑式防盗网。
  〖解读〗佛山市区内,随处可见铁锈斑斑的防盗网,而且大部分防盗网都是飘出阳台、窗门等。而且很多市民喜欢把包括空调、各类花卉植物等摆放在防盗网上,不但影响城市的美观和居民的生活,还存在很多安全隐患。
  过去规定可以安装防盗网。在新的规定里面,则不鼓励安装防盗网。同时规定,临近街道、城市广场等显著位置的防盗网不能向外面飘出。
  未来居民小区将拥有比较完善的物业管理,以提高安全保证工作,保障市民的生命财产安全。
  骑楼:延续岭南城市韵味
  〖规定〗建筑物沿街地面首层开辟骑楼时,骑楼净高不应小于3.6米,步行通道最窄处净宽不应小于3.5米,骑楼地面与人行道高差宜控制在10厘米以内;无人行道时应高出道路边界处10~20厘米,并应有防撞和安全措施。符合上述条件的骑楼底层面积不计入容积率计算。
  〖解读〗佛山目前仍有一些老街还可以看到传统的骑楼。比如说,禅城区的福贤路,这是佛山传统文化的一个组成部分。走过这些地段,总能让人感受到佛山的岭南文化气息。
  新规定的操作十分细致,并且考虑到了通过城市管理的手段,去延续和发展城市的文化特色。实施带有鼓励性质的规定,鼓励骑楼建筑形式的应用,就是其中一条措施。它的目的是保护佛山的历史文化。
  将符合规定条件的骑楼底层面积不计入容积率,这将增强开发商采取这一具有南方地区特有的历史文化风貌的建筑形式的积极性。
  城市用地:规定最小地块面积标准
  〖规定〗零散地块开发时,除满足特殊条件外,地块的最小面积应不低于500平方米。
  〖解读〗用地面积小于500平方米的零散地块,不适于安排建设项目,但是目前佛山仍然存在不少建筑用地面积小于500平方米的零散地块。
  以前规划部门和相关法规并没有对这个方面做出过明确规定,这次是佛山首次作出这样的规定。
  最小地块的控制标准主要是针对老城区的改造和城中村的改造。这些地方容易形成一小块一小块的改造,不利于现代化大城市风貌的形成,也不利于集约化利用土地。
  城市绿地:统一设计建“空中花园”
  〖规定〗在规划编制中,建成区绿地率新区不低于35%,旧城区不低于30%。新建大型公共建筑在符合公共安全的要求下,提倡建造屋顶花园,并与主体建筑统一设计、统一施工、统一验收。
  〖解读〗这是按照政府的有关政策制定的。以往市民们普遍喜欢自己实施建设的天台花园。不过与以往不同,这些天台花园今后需要统一设计、统一建筑、统一施工,并且统一验收。作出这样的规定,主要是考虑到,过去居民在自家楼顶做绿化,往往欠缺科学的景观设计,难以与建筑浑然一体,而且在施工规范上不标准,这甚至会造成楼宇安全隐患。尤其是新建的楼盘。假如要建设天台花园,须与楼盘建设规划一起报建审批。
  高层建筑:按道路级别定退让
  〖规定〗在满足建筑退让道路有关标准的情况下,高层建筑的高层主体退缩起点为10米,高度每增加一层(住宅建筑以30米起计,公共建筑以24米起计),增加退缩0.5米。建筑主体高度30至60米的,裙房退缩不少于6米;建筑主体高度60米至100米的,裙房退缩不少于8米。
  〖解读〗按旧规定,高层、中层和低层建筑物从道路红线退让不少于4米,建筑物首层为商场、饮食、邮电、银行等用途的退缩距离不少于6米。而且,高层建筑的高层主体缩起点为8米,高度每增加一层,增退0.6米。这个规定的弊端就是不区分道路级别,造成景观单调。
  本次新规定则打破以前不分道路级别的退让办法,首次提出按照城市道路的级别高低分别退让不同距离的退让方式。
  城市交通:快速路出入口
  〖规定〗城市快速路是联系城市各组团间的交通性干道,交通组织宜采用全部或部分封闭式;不得设置直接通向快速路的路口;进入快速路的道路出入口的数量应加以限制,出入口之间的距离宜大于1公里;快速路与高速公路和主干道相交时,必须采用立体交叉。
  〖解读〗佛山目前快速路建设量大,原有的规定对进入快速路出入口间距要求,交叉口形式及人行过街设施等未做明确规定,导致乱开路口的情况时有发生。本次技术规定明确规定城市快速路是联系城市“2+5”组团间的交通性干道,交通组织宜采用全部或部分封闭形式;不得设置直接通向快速路的路口;进入快速路的道路出入口的数量应当加以限制。这样将有利于保障城市快速干线的交通顺畅。
  轨道交通:按30米宽预留走廊用地
  〖规定〗应严格控制轨道交通线路及其附属设施的用地。根据规划的线路走向,宜按30米宽度预留轨道交通走廊用地(不包括建筑退让距离)。局部场站用地可结合具体用地情况适当加宽。
  〖解读〗佛山未来将实施城市轨道交通,原有的规定对轨道交通的规划管理未做到具体规定,此次则明确规定,轨道交通出入口的建设原则只能建在建筑退让道路红线之外,有条件的地方应与人行过街通道相结合;邻近有待建建筑物的,应与建筑物结合,对已建或在建的建筑物,应尽可能结合成整体;风亭则宜与临近建筑物结合或合建。在绿地、广场上建风亭,最高点原则上不超过1.2米;无法保证时,其建筑方案需组织专家进行评审,并报城市规划管理部门审批后才能实施。
  垃圾收集站:小区内选址提前公布
  〖规定〗住宅区和商业区等垃圾产生较为集中的区域,每0.1~1.0平方公里应设置一座垃圾收集站,用地面积不小于100平方米,与周围建筑物的距离应不小于5米。如条件受限,可附设于其它建筑物内。
  当垃圾收集站与垃圾最终处理场的运距大于20公里时,应选择适当地点设置大型或中型垃圾转运站。
  〖解读〗香港等城市的垃圾收集站经常会就近建在居民楼楼下、商场隔壁。家门口建了一个垃圾收集站,哪个老百姓都不喜欢,但是一个城市的健康运行怎么可能没有垃圾收集站?
  新制定的规定围绕垃圾问题设立的指标和具体数据,规划部门可以更早更好地规划好地块的功能,让老百姓早知道。举例来说,离楼盘不远处规划了一个垃圾收集站,开发商要考虑的是靠近那一边的房子是否该卖得便宜些,而买房子的市民则要考虑好,靠近垃圾收集站的房子自己能否接受,想清楚了再买。
  居住建筑物:采光天井宜开口设计
  〖规定〗居住建筑如需设天井,宜采用开口天井。开口天井:建筑物开口深度少于或等于2.5米时,其开口宽度不应少于2米;开口深度大于8米,以及开口深度在2.5米~8米时,则按照相关最小宽度要求设置。
  〖解读〗佛山五区旧商品房,有些设计采光使用内天井这种方式,以降低造价和扩大建筑面积。
  规划部门鼓励房地产开发商在设计和建筑新的建筑物的时候,尽量采用采光、通风等比较好的开口式的天井模式;假如采用内天井式的模式,内天井内不得外挑阳台和楼梯平台。设置于内天井内的空调室外机外挑搁板不得超出建筑外墙线0.5米。这样有利于生活其中的市民的通风、采光和卫生,保证市民的生活不受到通风不畅等难题,提高市民生活质量。而对于部分由于其他条件限制无法设计为开口天井的,内天井要符合新的设计要求,并且居民不准把空调室外机外挑搁板超出建筑外墙0.5米,避免这些设施阻碍居民的通风等。