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揭秘二手房黑中介六宗罪 吃差价黑你好几万

2018年11月15日  日照专业律师   http://www.yxfcjzls.com/
  【“黑中介”调查】

  随着清远二手房交易市场的迅速发展,作为房屋买卖双方媒介的二手房中介也火爆起来。单是清城区滨江路,记者看到二手房中介门店就有近30家。据清远市住房和城乡建设局住保科熊房金介绍,目前据该局初步掌握的数据,市场上实际存在的中介公司超过100家,门店有300多家。不过他也透露,清远正式备案的正规中介公司只有30家左右。这就意味着,清远大概有70%以上的中介公司未备案,甚至很多在工商局也没有注册,这些就是俗称的“地下中介”。

  “地下中介”除了不具备营业资质,其最为令人深恶痛绝的是“黑心”经营,成为“黑心中介”。本报近来就接到多起读者报料,反映其在二手房交易过程中遭遇的种种陷阱。采访中,清远市住房和城乡建设局副局长曾灼宏也表示,最近接到很多消费者对中介公司的投诉,并引起了他们的重视,同时他表示,会督促相关部门尽快出台办法规范清远的二手房中介市场。

  -消费者亲历

  “买间二手房怎么这么难”

  去年,邵先生从深圳调派到清远工作,12月份他在清城区旧城某地产中介公司的帮助下买了一间二手房。买房本是好事,不过让邵先生想不到的是,从此他却陷入了无尽的烦恼中。

  房屋成交时,邵先生需支付3500元的佣金,但该中介公司以业主不交任何费用为由,让邵先生再把佣金提高,说这样中介公司办事情才能更努力。最后邵先生只得交了4000元,但后来他却发现业主也交了1500元佣金。

  还不仅仅于此,在办理房产证上,该中介公司以房管局加快要收费为名义向邵先生索取2000元费用,并承诺1个月左右可以完成。不过,一直到了3月初,事情还没办完,邵先生感到受骗,到房管局一问,才知道房管局根本不存在加快收费的项目。更让他震惊的是,他从房管局处得知该中介公司根本不具备中介资格,也没备案。

  办理按揭手续,邵先生支付了3000元给该中介公司,中介也承诺按发票把剩下的钱退给他,但是该中介公司没有按原约定归还余款。最后,邵先生发现,该中介公司由于没有资质,无法直接办理按揭手续,而是通过其他有资质的中介公司代理按揭,但是事前没通知他,多出来的费用却要他埋单。

  在“加名字”方面,当时邵先生的女朋友想把自己的名字也加在房产证上,但是邵先生不同意。该中介公司在事前没通知他的请情况下,擅自把其已批的按揭申请退下来,而且欺骗他说加名字不收取任何费用,实际上却暗自收取其女友1500元,而且要其女友配合隐瞒此事。

  另外,让邵先生气愤难平的是房子存在漏水现象,中介公司根本没告知他,签合同后,该中介公司的工作人员说:“你为什么不看清楚,这怨谁。”邵先生不得不自己出钱找工人粉刷墙壁。

  在与中介公司斗智斗勇的几个月来,让邵先生身心疲惫。他不禁感叹,“买间旧房子怎么这么难啊”。

  记者调查得知,其实邵先生只是无数二手房买卖中的受害者之一。邵先生把自己的遭遇发到清远本土论坛上后,很多网民回帖表示同情,对中介从业人员及该行业都产生不信任感。

  -专家说法

  购买二手房先看中介公司资质

  清远市住房和城乡建设局住保科熊房金表示,部分没有资质的中介公司利用购房者并不十分了解购房流程及所应办的相关手续而以各种收费的名义来忽悠消费者,值得警惕。同时他也从几方面提醒消费者。

  熊房金给消费者支招,如果想通过中介公司购买二手房,首先要留意该中介公司的资质,看它是否具备工商部门批准的营业执照和房管局等有关部门办理的资质许可证,最好选择一些信誉好、有一定实力的房产中介。确定要买房之后,可以到房管局的相关网站查询房产信息,防止购买抵押房。

  其次,要明确各种收费名目是否存在。譬如房管局不存在任何加急类的潜规则收费,备案也不用收费。唯一收费的项目只有正规办理的房屋租赁登记80元,而且该收费项目下一步有可能被取消。

  第三,出售二手房的业主不要轻易与中介公司签订任何委托合同。有些中介公司声称帮业主代卖,与业主签订委托合同,但事实上它有可能拿业主的房产证到银行抵押贷款,然后携款潜逃。业主在不了解的情况下,只能成为替罪羔羊,赔了钱财还蒙在鼓里。为了避免这种情况的发生,业主在委托中介公司租赁的时候,也不能把房产证给中介公司。

  另外,清远市住房和城乡建设局副局长曾灼宏也提到,关于买二手房,权属问题是个最重要的问题,购房者一定要知道这个房子的权属是否清晰。因为买房是一项大消费,甚至对很多人来说要花费一辈子的积蓄,因此在购买前一定要了解清楚,如买房子有些什么样的政策、什么程序、要注意什么,购房者可以通过各种渠道了解相关信息,做到心中有数。

  “黑中介”吃差价“黑”你好几万

  数据显示,近两年来,清远楼市发展飞速。2009年商品住宅成交总金额是前年的两倍多,成交套数与前年同比也有近1.5倍。同样,二手房交易也不甘落后。据房管局数据显示,去年二手房住宅交易登记套数与前年同比增长57.6%。清远市区(含清新)每年交易的二手房大约在3000套,与此同时,因无良中介的违规行为产生的纠纷也呈上升趋势。记者通过多日调查后,总结出了无良中介骗人的种种伎俩。

  【第1宗罪】

  设置合同四大陷阱

  不管是购房还是卖房,买卖双方都要与中介公司签订一份委托合同。但记者在调查中了解到,消费者稍不注意就很容易陷入中介方设计的陷阱中。

  在合同当中,中介方往往对自身有利的条款写得比较明确,对自身不利的条款写得比较含糊,或者干脆只字不提。缺乏经验的购房者无法辨别就草草签下合同,遭遇纠纷,真是有苦难言。同时,市面上还有些中介人员背着公司与业主私下签约,这样对于房主也是非常不利的,这其中就包括“霸王合同”。

  小市一位不愿具名的律师表示,由于购房者缺乏法律知识,同时合同的条款太多,难以细细斟酌其中的字句,草草签下后,引发的纠纷很普遍。据该律师介绍,黑合同陷阱通常有四种情况。

  陷阱一:相关条款“模糊法”;中介公司在提供的“认购书”中,明确了房屋的总价款,但未写明房屋面积,仅是口头告知。购房者看到房产证后,发现房屋实际面积比中介公司口头告知的面积少了几个平方。根据合同,房屋采用的是总价,未按实际面积计价,故购房者吃亏。

  陷阱二:部分条款“口头承诺”;该律师表示,这是中介公司的惯用伎俩。中介公司与购房者在签“认购书”时往往要求先交部分诚意金,并口头承诺如交易不成,可以全退。但是一旦真的交易不成,中介公司以“诚意金”是“定金”为由,不予退还,购房者只能“哑巴吃黄连”。

  陷阱三:违约规定条款“制造矛盾”;在某些房屋中介使用的合同书上,对违约条款的相关规定给交易双方“制造矛盾”。这些条款规定,不论是哪方违约,房屋中介都采取从买方先前支付的定金中扣除所谓的服务费。那么,如果是卖方违约,买方因被中介扣留了定金,还得向卖方索赔,使得买卖双方容易产生纠纷。

  陷阱四:房屋中介责任条款“缺失责任”;在某些房屋中介使用的合同中,未约定如若房屋买卖交易不成,中介费应如何收取,以及责任该谁承担的问题。这样便导致了无论房屋交易成功与否,中介方都要收取交易双方的交易费,对交易不成功也不承担任何责任。在这类协议中,中介方责任的缺失一定程度上也降低了对其行为的约束。

  不管是购房还是卖房,买卖双方都要与中介公司签订一份委托合同。但记者在调查中了解到,消费者稍不注意就很容易陷入中介方设计的陷阱中。

  在合同当中,中介方往往对自身有利的条款写得比较明确,对自身不利的条款写得比较含糊,或者干脆只字不提。缺乏经验的购房者无法辨别就草草签下合同,遭遇纠纷,真是有苦难言。同时,市面上还有些中介人员背着公司与业主私下签约,这样对于房主也是非常不利的,这其中就包括“霸王合同”。

  小市一位不愿具名的律师表示,由于购房者缺乏法律知识,同时合同的条款太多,难以细细斟酌其中的字句,草草签下后,引发的纠纷很普遍。据该律师介绍,黑合同陷阱通常有四种情况。

  陷阱一:相关条款“模糊法”;中介公司在提供的“认购书”中,明确了房屋的总价款,但未写明房屋面积,仅是口头告知。购房者看到房产证后,发现房屋实际面积比中介公司口头告知的面积少了几个平方。根据合同,房屋采用的是总价,未按实际面积计价,故购房者吃亏。

  陷阱二:部分条款“口头承诺”;该律师表示,这是中介公司的惯用伎俩。中介公司与购房者在签“认购书”时往往要求先交部分诚意金,并口头承诺如交易不成,可以全退。但是一旦真的交易不成,中介公司以“诚意金”是“定金”为由,不予退还,购房者只能“哑巴吃黄连”。
  
  陷阱三:违约规定条款“制造矛盾”;在某些房屋中介使用的合同书上,对违约条款的相关规定给交易双方“制造矛盾”。这些条款规定,不论是哪方违约,房屋中介都采取从买方先前支付的定金中扣除所谓的服务费。那么,如果是卖方违约,买方因被中介扣留了定金,还得向卖方索赔,使得买卖双方容易产生纠纷。

  陷阱四:房屋中介责任条款“缺失责任”;在某些房屋中介使用的合同中,未约定如若房屋买卖交易不成,中介费应如何收取,以及责任该谁承担的问题。这样便导致了无论房屋交易成功与否,中介方都要收取交易双方的交易费,对交易不成功也不承担任何责任。在这类协议中,中介方责任的缺失一定程度上也降低了对其行为的约束。

  【第2宗罪】

  冒充“房东”骗取费用

  租下一套房子作道具,然后又在中介公司贴出房产信息,在客户前往购买时,遇到的却是中介公司业务员扮演的“房东”。房东报出的房产价格较市场价格低很多。客户满意签下合同并交纳了定金后,这个“房东”又找出理由称不肯卖了。直到客户找中介公司要求退钱时,中介公司说双方已签合同,中介服务已完成,是房东方面违约,定金不予退还。

  这是读者小谢给本报报料时,向记者诉说的遭遇。

  正是因为大多数购房者不具备房地产知识和法律知识,签订的合同是中介公司自己印制的格式合同,条款中多是房屋买卖当事人的义务和违约责任,有明显欠缺。但是购房者签完合同交完定金发现房产有问题,拒绝购买此房时,中介坚决不予退还定金。

  还有这样的案例,赵小姐把房子交给了小区里一个门面不大的中介公司,以求尽快出租。中介公司要赵小姐把房子租给他们,赵小姐为图方便就答应了,双方协议按季度交房租。三个月后,赵小姐向中介公司索要下季度租金,发现公司办公地点已经人去楼空。赵小姐赶忙到自己的房子处询问租房人,租房人说他已经把半年的租金交给了房东。赵小姐这才明白,原来“假房东”已经跑了。

  先租房子,后冒充房东转租,一次性骗取租金,然后从此消失,房东很有可能落个“房财两空”,这就是所谓的“假房东”陷阱。

  【第3宗罪】

  捏造房源高挂空盘

  通常消费者通过报纸或者房地产的广告橱窗看到房源信息,而这恰恰是许多房产中介利用低价广告信息招揽客户的手段。

  这些房源信息中很多都是已成交的过时信息,当客户来到房产中介公司时,中介要么称该房已售出,或称此房现在暂时无人在家,没办法看,但目前有其他房源,可供客户参考,随后就顺理成章地推出自有的高价位楼盘信息。

  如今很多中介其实根本没有经营资质,他们随便找个铺面,外边写些房产信息,便顺利开张。各式房源信息全部是欺骗购房者的假信息。当购房者看到信息与中介公司联系时,中介公司便趁机找各种理由要求购房者办理相关手续,缴纳各种名义的费用。而几个月之后,中介公司突然人去楼空,客户则只能有苦说不出。

  不少购房人都有过这样的经历:在房产中介那里很容易看到“物美价廉”的优质房源,可打电话咨询时,却屡被告知“已售出”。随后,中介开始热情地向顾客推荐起别的房源,且乐此不疲。

  “挂空盘在中介业内早就是个公开的秘密,只要能吸引购房者打来电话,我们的宣传目的就达到了。”一家房产中介公司的业务员说,虚构房源营造旺销假象的做法大家都已习以为常,“这么做,充其量让购房人多打了几个电话,空欢喜一场,没什么大不了的。可如果客户顺便看上了我们推荐的其他房源,生意就来啦!”

  【第4宗罪】

  巧立名目违规收费

  中介公司所收取的各种费用按理应事先告知购房者,但中介为了赚钱,往往事先根本不说,而是“先斩后奏”。像这种多收费的项目,其实不在少数,也是目前消费者投诉比较集中的地方。

  上述提到的邵先生就是乱收费的受害者之一。

  欧先生是一位中介公司的老板,他向记者透露,中介行业的潜规则之一是巧设名目,收取费用;如按揭费、加急费、诚意金是最普遍的,邵先生均遭遇了按揭费和加急费,而诚意金,通常是客户相中某套房子后,把诚意金交给中介公司,说明对该套房子有意向,然后中介公司就会帮忙讨价还价等。

  例如,李先生在一家房产中介处看中了一套二手房,考虑到眼下国家正对楼市进行宏观调控,李先生认为这套房子应该还有议价空间,便想和房东再讲讲价。可房产中介告诉他:“据我们了解,现在二手房的价格还在继续上涨,所以如果你真心想买,那就先交1万元‘意向金’以表诚意,我们再拿着‘意向金’去和房东谈。”

  看到李先生还有些犹豫,中介公司经理信誓旦旦地保证,如果李先生最终没买这套房,“意向金”一定会退给他。于是,李先生和中介匆匆签了个单据,放心地交了“意向金”。一周后,由于房价谈不拢,李先生表示不想再买这套二手房,要求中介依约返还他已支付的“意向金”。此时,中介公司经理不紧不慢地拿出李先生当时签字的单据,指着一行小字说:“按约定,付款三天后,你的‘意向金’已自动转为定金。根据定金法则,现在你自己放弃签合同不能要求返还定金。”

  【第5宗罪】

  有意隐瞒房源信息

  中介刻意隐瞒房屋信息,例如房屋的面积,还有房屋的产权问题。很多情况是购房者办妥所有购房手续后却发现,这套房竟然没有房产证。如不购买,就必须支付违约金。

  中介往往将房屋面积夸大。目前商品房建筑面积的表示方法有两种,一种是带公用部分的建筑面积,另一种是不带公用部分的套内面积。在买卖过程中,中介人员笼统地介绍房屋的建筑面积,使得消费者误认为中介商介绍的建筑面积就是不带公用部分的建筑面积,事后发现房屋“缩水”,则必定产生纠纷。

  中介人员还常常隐瞒房屋质量问题,首先在介绍房屋时借口房主不在,不让购房者到实地察看,却信誓旦旦地称房屋质量绝对没问题。直到购房者办理交接手续时,才发现房屋的质量有明显问题。如前文提到的邵先生,买到二手房入住后才发现该房子存在漏水现象。

  欧先生还透露称:“由于购房者对中介公司一般都不信任、甚至有抵触情绪,我们一般不以公司的名义做广告,而是在广告中发布个人的手机或自己的家庭电话,或者在一套好房子的阳台上贴出电话,吸引那些满大街转悠寻找房子的购房者。购房者问我们是否是中介公司的人时,我们一般都说不是,是帮朋友卖房,诱使购房者打消疑虑,买我们的房子。”

  【第6宗罪】

  欺上瞒下大吃差价

  这是最常见和惯用的手段之一。不少不良中介一方面使用各种手段骗取业主信任,拼命压低业主的房屋价格,另一方面对购房者大肆抬高房产价格,从而赚取高额差价。卖房者到中介公司去卖房,中介公司往往会让卖方签订委托书,委托中介公司业务人员代理出售房屋的全部事宜。在成交过程中,买卖双方见不了面,业主根本不知道自己房子的最后成交价,任由中介公司赚取差价,逃避税费。

  邓先生跟一家中介公司签订了委托销售合同,委托销售底价28万元。不久,该中介公司以28万元找到买家杨某。同时,中介联络邓生,以种种理由要求降低委托底价为25万元。最后,在房产中介公司欺骗下,邓先生以25万元的价格卖掉了房产,这家公司除收取正常佣金外,净赚差价3万元人民币。

  除了赚取差价外,一些中介公司还会以个人的名义发布一些看似不错的房源信息,“当有购房者来电咨询时,我们通常会告诉他们这套房子已经卖出去了,然后再向他们推荐其他一些我们认为利润空间更大的房子。”这位负责人说,“我们也会找一些房东急于出手的房子,以低价买进,让卖方先拿到现金,然后再以高价卖出。”
  【“黑中介”调查】

  随着清远二手房交易市场的迅速发展,作为房屋买卖双方媒介的二手房中介也火爆起来。单是清城区滨江路,记者看到二手房中介门店就有近30家。据清远市住房和城乡建设局住保科熊房金介绍,目前据该局初步掌握的数据,市场上实际存在的中介公司超过100家,门店有300多家。不过他也透露,清远正式备案的正规中介公司只有30家左右。这就意味着,清远大概有70%以上的中介公司未备案,甚至很多在工商局也没有注册,这些就是俗称的“地下中介”。

  “地下中介”除了不具备营业资质,其最为令人深恶痛绝的是“黑心”经营,成为“黑心中介”。本报近来就接到多起读者报料,反映其在二手房交易过程中遭遇的种种陷阱。采访中,清远市住房和城乡建设局副局长曾灼宏也表示,最近接到很多消费者对中介公司的投诉,并引起了他们的重视,同时他表示,会督促相关部门尽快出台办法规范清远的二手房中介市场。

  -消费者亲历

  “买间二手房怎么这么难”

  去年,邵先生从深圳调派到清远工作,12月份他在清城区旧城某地产中介公司的帮助下买了一间二手房。买房本是好事,不过让邵先生想不到的是,从此他却陷入了无尽的烦恼中。

  房屋成交时,邵先生需支付3500元的佣金,但该中介公司以业主不交任何费用为由,让邵先生再把佣金提高,说这样中介公司办事情才能更努力。最后邵先生只得交了4000元,但后来他却发现业主也交了1500元佣金。

  还不仅仅于此,在办理房产证上,该中介公司以房管局加快要收费为名义向邵先生索取2000元费用,并承诺1个月左右可以完成。不过,一直到了3月初,事情还没办完,邵先生感到受骗,到房管局一问,才知道房管局根本不存在加快收费的项目。更让他震惊的是,他从房管局处得知该中介公司根本不具备中介资格,也没备案。

  办理按揭手续,邵先生支付了3000元给该中介公司,中介也承诺按发票把剩下的钱退给他,但是该中介公司没有按原约定归还余款。最后,邵先生发现,该中介公司由于没有资质,无法直接办理按揭手续,而是通过其他有资质的中介公司代理按揭,但是事前没通知他,多出来的费用却要他埋单。

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律师: 相律师 [日照]
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